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Autres Immobiliers
Loi Malraux
L'objectif de cette loi est la sauvegarde du patrimoine en milieu urbain.
L'investissement et la restauration immobilière complète dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine (ZPPAUP) permet aux propriétaires, sous certaines conditions, soit d'imputer les déficits fonciers sans limite sur le revenu global, soit de profiter d'une réduction d'impôts de 30 ou 40 % des travaux réalisés chaque année dans la limite de 100.000€, suivant qu'il s'agisse de ZPPAUP ou de secteur sauvegardé. Les secteurs sauvegardés et les périmètres de restauration immobilière sont délimités par le conseil municipal ou, le cas échéant, par le préfet.
- que l'immeuble soit loué à titre de logement d'habitation (location nue) ou à usage professionnel (si loyers imposables au titre des revenus fonciers), le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt s'engage à loué le bien pendant neuf ans.
- Les travaux engagés dans le cadre de la Loi Malraux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble. Cette restauration ne doit donc pas être partielle. Les travaux engagés doivent au préalable avoir fait l'objet d'une déclaration de travaux ou d'un permis de construire, après accord de l'architecte des Bâtiments de France.
Monuments Historiques
Tout comme la loi Malraux, l'objectif du dispositif Monument Historique est la sauvegarde du patrimoine immobilier français.
Peuvent bénéficier de ce régime fiscal les propriétaires d'immeubles :
- classés monuments historiques
- inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH)
- appartenant au patrimoine national en raison du caractère historique ou artistique
Détenir un bien « monument historique » apporte deux types de gain fiscal :
- un allégement partiel ou total des droits de succession
- une diminution du revenu imposable par l'imputation de tout ou partie des charges d'entretien et de rénovation, y compris les intérêts d'emprunt, selon que le bien procure ou non des revenus.
Les propriétaires s'engagent à conserver la propriété de ces immeubles pendant une période minimum de quinze ans à compter de leur acquisition, même si celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009.
Les personnes ayant investi dans des monuments historiques peuvent imputer sur leur revenu global les charges foncières et déficits fonciers sans limite.
La loi de finance 2009 a instauré un mécanisme de plafonnement des niches fiscales, mais les réductions d'impôts obtenues suite à un investissement MH ne sont pas retenues dans l'appréciation du plafond.
Acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier
Le démembrement de propriété est souvent utilisé dans une optique de transmission de patrimoine. Cependant ce mécanisme est également, dans certaines conditions, un outil privilégié pour se constituer un patrimoine immobilier en limitant le montant de l'investissement initial nécessaire, dans l'optique, par exemple, de percevoir des revenus locatifs au moment de la retraite.
Fonctionnement
Cette technique consiste en un démembrement de propriété entre vous-même, en tant qu'acquéreur de la nue-propriété, et un institutionnel spécialiste de la gestion locative, acquéreur de l'usufruit à titre temporaire.
Le prix de l'investissement est donc acquitté par l'usufruitier et vous-même, selon une répartition effectuée suivant la valeur de l'usufruit temporaire, estimé en fonction de sa durée à 23 % de la valeur en pleine propriété par période de 10 ans. Par exemple, pour un démembrement généralement prévu sur une durée de 15 ans, l'usufruit représente 46 % de la valeur du bien. Vous acquérez la nue-propriété pour la différence 54 % seulement. Au terme de l'usufruit temporaire, vous récupérez la pleine propriété du bien sans aucun frais supplémentaire.
Plusieurs possibilités s'offrent alors à vous : soit conserver le bien et encaisser les loyers qui peuvent par exemple compenser une diminution de revenus consécutive à votre départ en retraite, soit le revendre pour réaliser une plus-value.
Cette opération est encadrée par un contrat qui précise notamment la durée du démembrement et les relations entre acquéreurs. Il est par exemple possible de préciser que l'usufruitier prend en charge les grosses réparations. Les contraintes d'administration (la location, les réparations...) et de gestion revenant à l'usufruitier, vous sont ainsi évitées pendant toute la durée du démembrement.
Optimisation fiscale
Vous ne percevez pas de revenu et n'êtes donc pas imposé. En revanche, vous pouvez déduire certaines charges de vos autres revenus fonciers sans limitation, voire de votre revenu global dans la limite de 10.700€ /an.
Les intérêts d'emprunt sont alors déductibles de vos autres revenus fonciers selon le régime de droit commun.
La taxe foncière est établie au nom de l'usufruitier.
La nue propriété ne rentre pas dans l'assiette taxable à l'ISF.
