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Loueur en Meublé : LMP et LMNP
Il s'agit de la location en meublé, à titre habituel, de chambres, d'appartements ou de maisons, à une personne physique ou morale. Les 2 statuts de Loueur Meublé Professionnel, ou Non Professionnel, présentent de nombreux avantages pour se constituer ou développer un patrimoine immobilier, notamment :
- Au regard de l'IR, les loyers relèvent non pas des revenus fonciers, qui sont les plus fortement taxés, mais des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), professionnels ou non professionnels suivant le statut adopté
- Une fiscalité très faible ou nulle sur les loyers encaissés pendant de nombreuses années par le biais des amortissements pratiqués
- Préparation d'un revenu complémentaire pour la retraite
- Les loyers peuvent être sécurisés au travers d'un bail commercial dans certains cas : résidences de tourisme ou étudiantes, ehpad, ..., en étant en plus déchargé des soucis de gestion
- Récupération de la TVA pour les logements donnés en exploitation par bail commercial, et assortis de prestations de services
- Possibilité d'opter pour le micro BIC en LMP ou en LMNP, et ainsi bénéficier d'un abattement de 50% sur le résultat imposable, dès lors que le chiffre d'affaires est inférieur à 32 000€ HT.
Loueur Meublé Non Professionnel
- Les déficits BIC constatés en situation de LMNP, seront imputables sur les revenus de même activité au cours des dix années suivantes, si le statut LMNP est toujours actif.
- Bien qu'il n'y ait pas d'exonération directe, si le bien concerné a été acquis au moyen d'un emprunt, la dette vient en déduction de la base taxable à l'ISF.
- L'amendement Bouvard : c'est la copie conforme pour la location meublée dans le neuf de la loi Scellier. L'investisseur qui achète un bien meublé et le loue par bail commercial à un exploitant, bénéficie d'une réduction d'impôts de 18% du montant de son acquisition plafonnée à 300.000 euros, étalée sur 9 ans. Le contribuable qui bénéficie de cette réduction d'impôt s'engage à louer le logement pendant la même durée.
- Dans l'ancien possibilité d'amortissement.
Loueur Meublé Professionnel
La qualité de loueur meublé professionnel est reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés, et dont les recettes annuelles à ce titre sont > à 23 000€ TTC, et représentent plus de 50% des recettes professionnelle du foyer fiscal.
- Imputation des déficits sur le revenu global sans plafond, tout au moins pour la part du déficit qui n'est pas due aux amortissements, ceux-ci étant de toute façon reportables.
- Exonération des plus-values : pour les cessions réalisées par le LMP qui possède ce statut de façon continue depuis au moins 5 ans, et réalisant moins de 90 000€ de recettes
- Validation de trimestres complémentaires pour les droits à la retraite, ce qui peut permettre d'envisager une retraite anticipée
- Avantages en matière de transmission de patrimoine : les héritiers du Loueur en Meublé Professionnel pourront bénéficier d'un régime de faveur, entre autres un différé de 5 ans sur les droits de succession.
- Les biens concernés par l'activité de location meublée professionnelle peuvent être amortis sur un mode linéaire. Cet amortissement doit être calculé sur une durée normale d'utilisation (environ 35/40 ans). L'amortissement ne peut générer ou augmenter un éventuel déficit lié à l'activité de location. S'ils ne sont pas utilisés l'année de leur constatation, les amortissements sont reportables sans limite.
- Exonération ISF en raison du caractère professionnel des biens.
Lorsque les charges ne compensent pas totalement les loyers, ce qui est le cas lorsque les charges d'emprunt diminuent ou disparaissent, les amortissements peuvent être pris en compte pour obtenir un résultat fiscal BIC égal à zéro et donc ne pas payer d'impôts sur les revenus tirés de cette activité. On obtient alors des revenus non fiscalisés sur une très longue période.
